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Biens immobiliers à l’étranger : que déclarer et avec quel impact sur votre imposition?

Détenir un bien immobilier à l’étranger (résidence secondaire, investissement locatif…) reste fréquent chez de nombreux contribuables belges. Cependant, la manière dont ces biens doivent être déclarés et imposés en Belgique est souvent méconnue. 

Voici un tour d’horizon des règles à connaître en 2025.

 

1. Fin de la valeur locative brute : place au revenu cadastral

Jusqu’à l’exercice d’imposition 2021 (revenus 2020), vous deviez mentionner la valeur locative brute de vos biens situés à l’étranger.

Depuis les revenus 2021, l’administration fiscale belge attribue un revenu cadastral (RC) à chaque immeuble étranger.

Ce RC remplace donc la valeur locative brute dans votre déclaration IPP.

! Exception : si le bien est loué à des fins professionnelles, les loyers réels doivent également être déclarés. 

 

2. Comment le revenu cadastral est-il déterminé ?

L’administration calcule le RC sur base d’une formule uniforme.

Les coefficients évoluent chaque année. 

Pour les acquisitions récentes :

 

Acquisition en 2024 :

RC = (Valeur actuelle ÷ 15,726) × 5,3 %

► Soit environ 0,337 % de la valeur vénale actuelle.

 

Acquisition en 2025 :

RC = (Valeur actuelle ÷ 16,182) × 5,3 %

► Soit environ 0,328 % de la valeur vénale actuelle.

Pour un terrain, le RC forfaitaire est fixé à 2 € par hectare.

 

3. Quelles informations transmettre au fisc ?

Pour établir ce RC, vous devez fournir via le formulaire reçu ou via MyMinFin :

• La nature du bien (maison, appartement, terrain…) et votre quote-part de propriété.
• La valeur vénale actuelle du bien.
  • Si elle n’est pas connue : la valeur d’acquisition + la date d’achat.
  • Si le bien a été transformé : une évaluation récente de la valeur vénale est indispensable.

Cette obligation s’applique autant aux pleins propriétaires qu’aux usufruitiers ou autres titulaires de droits réels similaires.

 

4. Délais et déclarations spontanées

 

Pour toute nouvelle acquisition ou cession immobilière :

► Déclaration obligatoire dans les 4 mois de l’achat, de la vente, de la transformation ou de la modification des droits réels.

 

Pour les nouveaux résidents belges déjà propriétaires d’un bien étranger :

► Déclaration obligatoire dans les 30 jours suivant l’arrivée en Belgique.

En pratique, tout se fait via la plateforme MyMinFin.

 

5. Quelles sanctions en cas d’oubli ?

Le fisc a renforcé les sanctions en cas d’absence ou de déclaration tardive d’un bien étranger. Une amende proportionnelle est prévue, en fonction du revenu cadastral:

• RC < 745 € → 1.000 €
• 745 € ≤ RC < 2.500 € → 2.000 €
• RC ≥ 2.500 € → 3.000 €

 

6. Comment ces biens sont-ils imposés en Belgique ?

Le traitement fiscal dépend des disposition des conventions préventives de double imposition :

• En principe, le revenu immobilier est imposable dans le pays où se situe le bien.
• En Belgique, il est exonéré sous réserve de progressivité : il augmente le taux d’imposition applicable à vos autres revenus belges.

 

7. En pratique

Depuis la réforme de 2021, les biens belges et étrangers sont traités de manière plus équitable. Mais elle impose aussi :

• Plus de transparence vis-à-vis du fisc,
• Des obligations de déclaration strictes avec des délais courts,
• Des amendes significatives en cas d’oubli.

 

Conclusion

Déclarer correctement vos biens immobiliers étrangers est désormais incontournable. Les règles de calcul et les délais ont été précisés, et les sanctions renforcées.

Avant tout nouvel achat ou en cas de changement de situation, veillez à en informer l’administration fiscale.

Et si vous avez déjà un bien à l’étranger : vérifiez que votre RC a bien été établi et que votre dossier est à jour.

 

Nous sommes à votre disposition pour :

• Vérifier vos obligations déclaratives,
• Calculer l’impact fiscal réel,
• Répondre à l’administration en votre nom.

 

Nos articles sont publiés dans un but purement informatif, afin de vous tenir au courant des évolutions de l'actualité fiscale. L'information est volontairement simplifiée pour en faciliter la compréhension. Toutefois, chaque situation étant unique, il est recommandé de faire vérifier par votre gestionnaire la pertinence ainsi que les conditions d'application spécifiques à votre situation.

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